Чтобы получить объективную информацию о коммуникациях и устранить явные или скрытые недостатки оборудования, проводят аудит состояния инженерных систем. Он также помогает получить данные, которые необходимы для обеспечения оптимальной и непрерывной эксплуатации оснащения.

В последние годы услуги технического аудита стали очень актуальными. Это один из наиболее эффективных путей повышения безопасности как на объектах производственного назначения, так и в офисных, административных или торгово-развлекательных зданиях. В процессе проведения технического аудита зданий, направленных на получение оценки безопасности того или иного объекта, специалисты достаточно часто сталкиваются со сложностями в плане получения достоверной и точной информации о его техническом состоянии. Данная проблема особенно актуальна для построек, объектов, установок или оборудования, которые находятся в эксплуатации более 30 лет. Многие из них уже не соответствуют современным требованиям и являются морально устаревшими. Практический опыт показывает, что состояние коммуникаций без надлежащей эксплуатации приближается к критическому примерно через 5-7 лет с момента ввода: за это время происходит значительный износ инженерного оборудования и как правило производители прекращают поставку запасных частей и комплектующих, полностью обновляя линейку выпускаемой продукции.

Обследование так же могут быть выполнены по следующим причинам:

• Перманентные проблемы с инженерными системами объекта
• Подготовка исходных данных для подготовки проекта модернизации здания или помещения
• Необходимость анализа и оптимизации затрат на содержание объекта
• Подготовка объекта к продаже/сдаче в аренду или иной сделке

Обследование инженерных систем выполняется в несколько этапов, первым из которых является анализ исполнительной документации и проектных решений. Он помогает определить правильность их выбора, качество проработки всех деталей и соответствие полученного результата запроектированным параметрам и установленным нормам. Проводится и проверка плана предупредительных работ, с анализом его эффективности. На следующем этапе проводится непосредственно аудит инженерных систем, во время которого выполняют:

• Обследование коммуникаций
• Инструментальные замеры основных технических параметров

Выполнение работ по изучению и проведению испытаний инженерных систем осуществляется в определенной последовательности, которая разрабатывается для каждого вида коммуникаций. Она включает поэтапное описание всех технологических операций, их длительность и возможный риск. Эта методика согласовывается со всеми заинтересованными структурами, а выявленные в ходе ее отклонения от проектной документации, межотраслевых правил, ГОСТ и других нормативных документов фиксируются в отчете. При этом любые исследования не должны мешать работе объектов и согласовываются заранее. Проверка графика технического обслуживания и ремонтов инженерных систем позволяет скорректировать запланированные работы в соответствии с фактическим состоянием оборудования.

По факту проведения аудита оформляется документация, которая включает отчеты:

• О соответствии проектного решения нормам, которые применяются для каждого вида инженерных систем и точности технического воплощения разработанного проекта;
• О текущем состоянии оборудования, ресурсе его деталей, обнаруженных проблемах и их влиянии на функционирование коммуникаций.

Если выполнялись измерения, то к отчету по каждой инженерной системе прилагается протокол их проведения. Документация содержит рекомендации по устранению выявленных неполадок и модернизации инфраструктуры сетей, а также заключение об уровне их надежности согласно установленным стандартам.

Работа технических служб управляющей компании так же требует постоянного мониторинга, контроля и проверки. Она выявляет все ошибки и позволяет найти направления, в которых нужно произвести оптимизацию – это и является предметом аудита служб технической эксплуатации. Его суть заключается в тщательной проверке всех технических составляющих компании на соответствие нормам.

Проведение технического аудита здания так же преследует следующие цели:

• Проверку работы эксплуатационной службы
• Оценку эффективности затрат
• Оценку компетентности сотрудников
• Исправление или формирование новой службы эксплуатации

Достижение поставленных задач приведет к увеличению эффективности работы служб и оптимизации расходов на их содержание. Центр аудита технической эксплуатации проводит ряд мероприятий:

• Проверку финансовой деятельности, сопоставление затрат и эффективности работы, расчет бюджета
• Аудит технических сотрудников предприятия, проверка соответствия квалификации кадров занимаемым должностям, эффективности организации труда
• Составление итогового документа, включающего технические рекомендации, сделанные на основе полученных данных

Эксперты «Инвенсис» проверяют системы, персонал и технический потенциал здания, опираясь на критерии компании-заказчика. Для выявления основных направлений работы наш аудиторский центр создал специальную форму. В ней собраны критерии оценки и требования к службе эксплуатации.

Конкретный состав услуг зависит от масштабов организации или ее отдельного филиала, но в целом алгоритм приблизительно одинаков.

• Данная процедура выполняется в три этапа. Вначале специалисты анализируют финансовую деятельность эксплуатационной службы. Делается оценка статистических данных по статьям затрат, а также учитывается их динамика. После этого формируется бюджет эксплуатации, рекомендованный к исполнению. На следующем этапе анализируется кадровая структура эксплуатационной службы.
• На основе полученных данных делается детальный анализ эффективности рекомендованных и существующих кадров. К примеру, осуществляется проверка рабочего персонала на соответствие занимаемым должностям.
• После проведения анализа производится оптимизация стандартов кадровой структуры. При этом учитываются особенности объекта недвижимости, в котором осуществляется деятельность предприятия. Результат этого этапа — получение рекомендаций по функциональным обязанностям, штатному расписанию, специализации, а также мотивации и взаимодействию персонала.

Аудит проектных решений объектов недвижимости

Своевременно проведенный аудит проектных решений объектов недвижимости помогает эффективно решать различные вопросы и проблемы в процессе будущего строительства, избегая, при этом, лишних расходов. Проектные организации, как правило, руководствуются требованиями и пожеланиями заказчика, соотнося их с нормативами, и требованиями, принятыми в строительной сфере. Аудит на стадии проектных решений позволяет оценить проект объекта недвижимости с точки зрения экономической целесообразности, сегмента рынка, спроса в данном сегменте, месторасположения строения и по другим финансово-экономическим параметрам.

Основная задача аудита проектных решений - помочь владельцу недвижимости в будущем получить максимальную выгоду от использования объекта в коммерческих целях. В целом, аудит оценивает проект с финансовой точки зрения, делая вывод об его целесообразности в том или ином сегменте рынка.

Одна из задач аудита – проведение анализа месторасположения будущего объекта с точки зрения коммерческого потенциала.

Еще один шаг – проведение маркетингового анализа рынка с точки зрения обоснования проекта недвижимости.

Один из самых важных этапов – экономический прогноз объекта недвижимости, финансовое обоснование эффективности проекта. Одна из стадий проведения аудита - сокращение расходов на обслуживание на этапе проектирования. Это означает, что специалисты управляющей компании на самых ранних стадиях определят завышения в смете, если они присутствуют.

Специалисты оценят целесообразность применения тех или иных строительных материалов, проведут анализ используемых отделочных материалов на предмет соответствия классу объекта недвижимости.

Аудит позволяет заказчику получить рекомендации в сфере ценообразования, оценку затрат на эксплуатацию объекта.

Любой объект коммерческой недвижимости должен функционировать на максимум своих возможностей, иначе экономическая составляющая его работы и, следовательно, доход будут значительно снижены. Аудит на стадии проектирования позволяет избежать таких, к сожалению, распространенных проблем:

• неверного определения категории недвижимости
• замораживания строительных работ из-за экономической несостоятельности в результате неудачного планирования
• нерационального использования коммерческих площадей
• ненужных архитектурных излишеств
• неудобной планировки, «мертвых» зон из-за отсутствия спроса арендаторов

В результате аудита проектных решений объектов недвижимости формируется представление о функциональном назначении объекта, конкурентных преимуществах проекта, определяются основные компоненты и составляющие архитектурно-строительной концепции, определяется вероятная оценка стоимости обслуживания инженерных систем после ввода в эксплуатацию.

Аудит службы эксплуатации объектов недвижимости

Капитальные коммерческие строения только тогда будут приносить доход, если все схемы управления недвижимостью будут соответствовать вопросам целесообразности и выгоды, а деятельность службы эксплуатации будет основана на строгом системном подходе. Определить, насколько эффективную политику проводит данная служба, призван аудит службы эксплуатации и оценка системы управления недвижимостью.

Какие проблемы может решить аудит деятельности службы эксплуатации недвижимостью?

Собственник недвижимости может привлекать различные организации управляющих компаний для осуществления полного комплекса работ по эксплуатации объекта недвижимости или же для выполнения определенных задач (техническое, хозяйственное обслуживание здания, эксплуатация инженерных сетей). Одна из основных проблем – адекватная и достоверная проверка экономической целесообразности их работы. Аудит службы эксплуатации объектов недвижимости способен решить многие проблемы.

• Прежде всего, результат аудита может значительно сократить расходы на содержание объекта недвижимости. Ведь не всегда управляющая компания недвижимостью рационально использует средства, и их можно перераспределить, снизив тем самым расходы
• Аудит проконтролирует целесообразность закупок оборудования, инструмента, расходных материалов, которые используются при эксплуатации здания
• Также, аудит определит, насколько компетентна действующая служба эксплуатации, насколько качественно она выполняет возложенные на нее функции. На основе анализа делаются выводы относительно работы службы эксплуатации, а также, даются рекомендации для оптимального ее построения в дальнейшем
• В результате аудита службы эксплуатации могут определяться наиболее выгодные в экономическом плане типы управления недвижимостью, что позволит не только снизить затраты, но и продлить срок службы объекта
• Аудит может давать рекомендации относительно кадровой структуры службы, как построить ее работу с максимальной отдачей.

Из каких этапов состоит оценка эффективности эксплуатации недвижимости

1. Прежде всего, проводится анализ финансовой деятельности службы эксплуатации. Этот этап предполагает контроль работы управляющих служб, и выявление недостатков в работе различных структурных подразделений. Оцениваются статистические показатели, определяется динамика этих показателей в различных временных отрезках. На заключительном этапе этого шага разрабатывается эффективная система управления недвижимостью.
2. Следующий шаг – анализ кадровой структуры. Он проводится на основании таких данных, как определение штатных единиц, их обязанностей и прав, эффективность координации совместной работы. В результате аудита составляются рекомендации относительно кадрового состава, деятельности различных служб, проводится анализ соответствия занимаемым должностям.
3. В заключение по результатам аудита проводится всесторонний анализ полученных данных, после чего формируются решения для эффективной технической эксплуатации в будущем.

Аудит инженерных систем

Аудит инженерных систем коммерческой недвижимости представляет собой комплексное обследование объекта, оборудования и сетей с целью оценки состояния инженерных систем. В результате детальной проверки выявляются резервы для модернизации и технические параметры, разрабатываются параметры непрерывной работы и другая полезная документация.

Соответствие инженерных систем определенным нормам и их способность работать бесперебойно — необходимые условия эффективного функционирования любого бизнес-центра, жилого здания, логистического комплекса или любого другого объекта недвижимости. И аудит инженерных систем позволяет получить достоверную информацию о состоянии различных коммуникаций, выявить недостатки и разработать меры по их устранению.

Аудит инженерных систем позволяет оптимизировать затраты, повысить эффективность использования оборудования. Нередко данная процедура предшествует мероприятиям по модернизации, сделкам по продаже или передаче объекта в аренду. По результатам аудита владелец объекта недвижимости получает информацию о стоимости профилактических и ремонтных работ. Также заказчик аудита получает подробный отчет, в котором указаны сведения о текущем состоянии инженерных сетей, о ресурсе имеющегося оборудования, о способности систем работать бесперебойно и о возможных рисках. Все это позволяет вовремя принять меры, провести необходимые профилактические работы и оптимизировать затраты на содержание инженерных систем комплекса.

Целями аудита являются:

• Получение объективной независимой оценки состояния инженерных систем
• Разработка комплекса мер по обеспечению бесперебойной и безаварийной работы оборудования
• Устранение неполадок и проблемных зон всех систем
• Подготовка плана оптимизации затрат на содержание здания и отдельных его элементов
• Разработка проекта модернизации различных коммуникаций
• Определение целесообразности и возможности внедрения систем, позволяющих повысить эффективность работы коммуникаций
• Консалтинг в сфере дальнейшей эксплуатации и развития инженерной сети торгового комплекса.

Аудиторское обследование касается практически всех инженерных сетей объекта, включая энергоснабжение, кабели, кондиционирование, системы безопасности, автоматическое управление и телекоммуникации.

Аудиторское обследование включает:

• Анализ текущей технической документации
• Непосредственное обследование инженерных систем во всех помещениях
• Проведение серии замеров для выявления ключевых технических параметров, протоколирование результатов обследования
• Проверка реализованных инженерных решений на соответствие технической документации
• Оценка состояния и надежности инженерных сетей согласно международным стандартам, анализ корректности реализации проектных решений
• Анализ эффективности работы инженерных систем
• Аудит всей исполнительской документации;
• Разработка рекомендаций по устранению неполадок и возможной модернизации оборудования
• Разработка противоаварийных мероприятий
• Составление рекомендаций и экспертного заключения по модернизации систем, разработка технических стандартов

Аудит инженерных систем часто требуется для совершения сделок по отчуждению бизнес-центра, передаче его в полную аренду, разделению собственности, внесению комплекса в уставной капитал в качестве активов. Для проведения аудита не требуется прекращение работы оцениваемого объекта, однако в некоторых случаях необходимо предупредить арендаторов о времени проведения определенных работ.